泰国曼谷中心区各地段详细解读

很多人来泰国买房图的就是一个便宜，殊不知房地产的价值是不能单纯用性价比来衡量的，想用白菜价赚翻天？地段不好，才可能是白菜价；地段好，怎么可能有白菜价！

自住的话地段差一点无所谓，但如果购房目的是投资，就一定要选相对来说更好的地段。要投资，就一定不能贪图便宜。当然，这并不意味着贵的就一定地段好，实惠的就一定是烂地段。究竟选择哪个地段、哪个楼盘来投资，还是要先问问自己的钱包。

曼谷各区域分布图

城市生活每天都节奏飞快、忙忙碌碌。快节奏的生活久了也是会累的，人们需要一个忙碌了一整天甚至一整个星期后可以稍微坐下来休息休息、跑跑步、运动运动的地方。就像纽约有Central Park，曼谷也有自己标志性的公园——Lumpini Park（伦披尼公园）。

伦披尼公园又称“是乐园”，位于泰国的首都曼谷之巴吞旺县的沙拉信路（Sara Sin Road）、叻差南蒂路（Ratch Damri Road）、无线电路（wireless Road）及拍喃四路（Rama 4 Road）之间，靠近Silom路口，是曼谷市中心东半部区域，占地约0.57平方公里，处于中央商业区里。

CentralLumpini 伦披尼公园

纵观世界，古今中外，城市中心因黄金地段稀缺，始终是财富阶层的专属，无论是居住还是办公，增值升势令人咋舌。Central Lumpini伦披尼公园区域毫无疑问是曼谷最顶级、最寸土寸金的地段，是曼谷最老牌的市中心。区域内集中了精华商业中心和豪宅地标，包括无线路、奔集Ploen Chit、 Rajadamri、奇隆Chidlom、朗双Langsuan、 Sarasin和 Ruamrudee Roads。

Central Lumpini伦披尼公园

Central Lumpini伦披尼公园区域的土地供应量极其稀缺，区域现在所有空置或理论上可开发地块和是隆/沙吞区一样，都是由泰国皇家资产管理局所属，目前几乎已无任何尚未开发的土地。伦披尼公园和拉玛五世朱拉隆功大帝兴建的曼谷皇家体育俱乐部就像美国纽约的中央公园，已经超越了地段本身的价值，象征着“皇室、尊贵、地位”。

Central Lumpini区域聚集着众多五星级酒店、大使馆、大使宅邸、高档购中心、显赫的大家族和社会精英，区域内的物业几乎皆为奢华档次（Luxury Segment）。Central Lumpini的公寓均价一直以来也都是最昂贵的，越靠近Lumpini Park，均价就越高。

Pathumwan巴吞旺

Pathumwan巴吞旺于1914年规划，现主要为曼谷市中心购物商圈，Phthumwan 巴吞旺区域为轻轨Siam站至N2 Phaya Thai 区域，北面以胜利纪念碑、南面以Rama IV路、西面以Sirat高速路、东面以Thanon Rajadamri路为界。

全球第六大购物中心Central World、高端百货Gaysorn、久负盛名的Siam Square、顶级购物中心Siam Paragon、潮牌云集的Siam Center、重新装修的Siam Discovery、淘宝街MBK均坐落于此。此外，泰国最高学府Chulalongkorn University（朱拉隆功大学）、皇家警察局、国家体育场、泰国红十字会等机构均占据了Pathumwan位于市中心的大片土地。著名的泰丝之王——Jim Thompson的故居亦坐落于此。

该区域为老牌居住区，区域分布着高层公寓与老旧三层民房。区域内有众多老式酒店、办公楼，原有医疗配套等。整体来说，该区域近年来发展较为缓慢，新建基建配套缺失，新盘开发商缺地，形成了老旧的景象。由于Pathumwan巴吞旺地处土地稀缺的曼谷市中心，新公寓非常少。轻轨和机场快线换乘站Phaya Thai片区较巴吞旺其它片区算是住宅相对集中的地方，整个巴吞旺区域内多为本地传统租客为主。

Sukhumvit素坤逸

Sukhumvit素坤逸是沿轻轨线而迅速发展的片区。主要指由轻轨站Ploenchit至Ekkamai站沿线的区域。几十年前，Sukhumvit曾属于城郊住宅区，几十年后的今天，Sukhumvit俨然已发展为曼谷市中心极为重要的一个繁华片区。素坤逸区是目前曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区，这里有众多写字楼办公室，连通数个办公区及商圈，如Siam、Asoke、Em District、Ekkamai和Mega Bangna。同时素坤逸区也是目前曼谷公寓供应量最大的区域。

Sukhumvit非常受外国租客青睐，也非常适合做出租投资。便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派员工居住于此，毗邻轻轨的高端公寓的空置率因此很低。通常，越紧邻轻轨线、越靠近Central Lumpini的公寓均价越高。

由于地价攀升，基本上现在所有大牌开发商在素坤逸区新开发的期房均定位为中高档、高档以及豪宅公寓。前两个档次的公寓今后的出租和转售市场将会继续走热，尤其是一房的出租和转售市场。豪华公寓和超级豪宅公寓由于定位，通常都是大型一房、两房、三房甚至阁楼套房，以豪宅均价25万泰铢/平米来算，最小50平米单元的起价都会在千万泰铢以上。

Sukhumvit片区发展迅速，生活配套完善、交通捷运便捷，最适合投资租赁型公寓，尤其以Asoke、 Phrom Phong 、 Thonglor、Ekkamai四站轻轨为投资的重心区域，其中Thonglor豪宅云集，更适合长线投资求增值。

素坤逸外区

素坤逸外区主要是指素坤逸44-76巷和 65-115巷之间的区域，范围包括Petchaburi路及其以北、Rama IV路以南，或轻轨E10Bang Chak——E13 Bangna站之间。此区域为目前开发商开发竞争较为激烈的区域，为本地刚需居住区、本地租客租房区域。该区域新兴基建众多，入门级到中端楼盘聚集，形成了良好的风貌。作为Sukhumivt 轻轨线的延长区域，15-20分钟轻轨即可到市中心，大大满足了刚需居住群体的购房需求。且区域价格10-15万泰铢/平单价，刚需群体自住或者租房都能承受。

素坤逸外区提供了集中地块供给市区的国际学校在此区域开辟初中部、高中部。此区域可看到轻轨沿线遍布的国际学校。E12站Udom Suk也已规划建立东南亚最大的商场Bangkok Mall用以响应曼谷市政府市政规划。

Silom/Sathorn是隆/沙吞

Silom/Sathorn是隆/沙吞区域主要包括是隆、沙吞、萨拉丹Sala Daeng、素拉旺、 Narathiwas-Ratchanakarin (Chan Road北路) ，该区是曼谷最为老牌的CBD金融住宅区，被称为“泰国的华尔街”，始建于1851年。这里是很多泰国大型企业的聚集地，包括正大集团、曼谷银行等。现在我们在该区看到的大部分高层建筑在上世纪90年代以前就已建成，象征着曼谷的古老、现代，代表繁华和传统的融合与沉淀。

Silom/Sathorn后来兴建了很多高层公寓，是现在曼谷第二大住宅区，这里的生活非常方便，深受外国租客的青睐，居住于此的社会精英也越来越多。初来是隆路的人，看着整条路旧楼林立，怎么也觉得与传说中名气最大的silom印象不符。历史决定了这条路的地块价格是天价，9万人民币/平米的地价单价，真是贵得不行，加上是隆区多数空置地块由泰国皇家资产管理局所属，因此拖慢了该地的基建翻新。

该区域还有数不清的夜店、Go-go Bar、酒吧、按摩店汇聚于此，外国游客络绎不绝，同时也是国内游客非常喜欢光顾的场所。本地富人守着silom路沿线的巷子里的各式精美别墅，逍遥自在，欧美租客最爱这里的各式咖啡吧、酒吧和休闲吧。周末或者晚上看看是隆路，就知道这里才有纯正曼谷生活的味道。

Silom/Sathorn有数个轻轨站和地铁站，其中要数轻轨和地铁交汇的Sala Daeng最为繁华，与轻轨站相连的Silom Complex也为Sala Daeng聚集了更多的人气。这里生活圈零距离，既商务又休闲更娱乐，还毗邻数个医院。轻轨站Sala Daeng的下一站Chong Nonsi几乎为Silom/Sathorn片区繁华的边界，再下一站Surasak的人流便少了很多。

Riverside/RamaIII 湄南河畔/拉玛三

Riverside/RamaIII湄南河畔/拉玛三是曼谷新兴的奢华地段。此区域沿昭披耶河蜿蜒，流经大皇宫、中国城等景区，途经轻轨线S6 Saphan Taksin，环抱RAMA 3路。总体来说，沿河流域基本被开发为高端酒店式公寓住宅，多为30万泰铢/平起的永久或非永久住宅。曼谷是世界上少数拥有河滨地段却发展得又慢又晚的河滨城市，由于曼谷市政府对河岸两侧开发不足，多为贫民房或者酒店自营码头，沿途旅游资源开发落后。如果资金充裕，可考虑高端酒店式公寓，普通住宅开发商缓慢，老旧民房迁改困难，对租客吸引力不足。

湄南河畔沿岸有数个闻名遐迩的古迹，最著名的要属大皇宫、卧佛寺和郑王庙。由于曼谷地处湄南河下游入海口处，河岸没有棘手的岩滩，所以为河滨的开发提供了有利的先天条件。独具慧眼的先锋开发商Raimon Land在十年前开了泰国首个惊艳泰国房地产界的高端河景公寓The River，如今价格已翻了几翻。

这个地段拥有曼谷少有的五星级邻里环境，希尔顿酒店、喜来登酒店、东方文华酒店、香格里拉大酒店、全球最高露天餐厅Sirocco汇集，外加可能是东南亚最大的购物商场的Icon Siam，Riverside/Rama III湄南河畔/拉玛三将成为曼谷新兴的奢华地段。随着城市的扩张以及各国投资客对高端公寓需求的增长，曼谷湄南河畔的愈发繁华和奢贵将指日可待。

新建CBD Rama 9

新Rama 9商务区是指地铁Thailand Cultural Center -- Phram 9 -- Phetchaburi --Sukhumvit站4站组成的新兴商业区域。

Rama 9区以著名的地铁站Rama 9为依托，这个地铁站是通往Asok、Sukhumvit及Sathorn等的重要交通节点，该区域覆盖未来曼谷橘色（橙色）地铁线沿线主要地段，也包括机场快线主要枢纽。MRT橘色线是泰国政府重资820亿泰铢打造的地铁线，全程21.2公里，横贯曼谷东西主要区域，整段完成后将增加客流量至50万，这是曼谷CBD东进的核心工程，预计2022年完工。

世界500强企业以及政府大楼进驻：正大集团CP Land大楼、TCC大楼、联合利华亚太地区办公总部、世界第三高Super Tower超级塔、中国大使馆、泰国国家住宅银行总部、Fortune Tower IT mall（电脑城）、泰国证券市场总部等皆在Rama9区选址办公。随着超级塔（2019年完工），众多百货商场，以及商务大楼的建成，Rama9区未来每天上班族达3万多，而橘色地铁的开通也会加速该区域地价、房价上涨。

Rama 9区现在地价尚处于低谷，房价也约在2-3万人民币/平方米，而Sathorn以及Asok两大老牌CBD房价在5万人民币/平方米，而且这两大CBD地铁沿线可用地块已经非常稀缺，房价几乎达到顶峰，而Rama9凭借地铁规划战略，地价低，可供建住宅用地多，未来的房价巨大升值潜力，吸引泰国排名前三开发商上思睿、阿南达抢滩于此。

North Peripheral Areas 北部近郊

此区域包含轻轨站N3 Victory Moument至N8 Mochit 站，地铁BangSue- Huikhwang站等区域。该区域多为老旧民房为主，基建缓慢。由于多为老旧公寓，租金低廉，人员密集，工作日出行交通压力巨大。暂时的原始风貌，对时尚的年轻人、外籍租客吸引力不足。N3-N8区间分布很多本地银行总部、政府部门若电力厅、劳动厅、法院、教育机构等。

N8 Mochit 站区域为未来曼谷高铁站区域，政府新建Bangsue Complex，打算以高铁站为辐射点，开发商业、居住综合体。目前，周边开发楼盘多为刚需居住盘，供地足量，短期升值有限，长期持有可以考虑。

除了以上8大区块，曼谷市区周边区域主要是：拉差达Ratchadapisek、拉抛Ladphrao、蓝康恒Ramkhamhaeng、帕凤优庭Paholyothin、吞武里Thonburi。

曼谷轨道交通规划远景图

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